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LEXIQUE

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Achat à l'étrangerFiscalité du P.E.L.Prêt à échéance progressive
Acquisition d'un bien ancienFrais d'agencePrêt à l'Accession Sociale
Acquisition d'un bien ancien classéFrais de dossierPrêt à taux fixe
Acquisition d'un bien neufFrais de notairePrêt à taux fixe modulable
Acquisition d'un terrain et constructionGarantie incapacité de travailPrêt à taux variable
Acte authentique de venteHypothèquePrêt à taux variable capé
Agent immobilierIndices de référencePrêt à taux variable non capé
AncienInvestissement dans les DOM-TOMPrêt à taux zéro
Ancien classéInvestissement dans les DOM-TOM avant 2001Prêt conventionné
Ancien réhabilitéInvestissement en Zone de Revitalisation RuralePrêt Epargne Logement
Apport personnelInvestissement locatifPrêt IN FINE
ArchitecteInvestissement locatif de 1986 à 1997Prêt jumelé adossé à un crédit long terme
Architecte contractant généralInvestissement locatif de 1996 à 1998Prêt relais
Assurance chômageJustificatif d'identitéPrêt relais à différé d'amortissement partiel
Assurance décès-invaliditéJustificatif de capitalPrêt relais à différé d'amortissement total
Assurance groupeJustificatif de charges de créditPrivilège de Prêteur de Deniers
Assurance individuelleJustificatif de revenusPromesse synallagmatique de vente
C.E.L.Justificatif du projetPromesse unilatérale de vente
Capacité d'endettementLocationPromoteur
Caution d'une personne physiqueLocation Meublée Non ProfessionnelleQuestionnaire de santé
Caution mutuelleLocation Meublée ProfessionnelleRachat de crédit
Caution professionnelleLoi BessonRésidence secondaire
Certificat d'urbanismeLoi CarrezRestauration d'immeuble
CNO TECLoi DemessineRevenus
Communauté de biensLoi LienemannS.C.I. - Société Civile Immobilière
Compromis de venteLoi MalrauxSéparation de biens
Compte Epargne LogementLoi MéhaignerieSurendettement
ConcubinageLoi NiertzT.E.G.
ConstructionLoi PaulT4M
Contrat de constructionLoi PérissolTableau d'amortissement
Contrat de réservationLoi PonsTaux d'usure
Contrat de venteLoi RobienTaux des emprunts d'Etat long terme
DéboursLoi S.R.U.Taux des emprunts garantis par l'Etat
Déclaration d'achèvement de travauxLoi ScrivenerTaux Effectif Global
Délai de carenceMariage sous le régime de la communauté de biensTaux fixe
Délai de franchiseMariage sous le régime de la séparation de biensTaux Moyen Mensuel du Marché Monétaire
Droit au prêtNantissementTaux révisable
DUPNeufTaux variable
Durée du prêtNotaireTaxes
Emoluments du notaireO.A.T.Terrain
Emprunt à l'étrangerP.A.S.Tibeur
EpargneP.C.Tibeur 12 mois
EuriborP.E.L.Tibeur 3 mois
Euribor 12 moisPénalités de remboursement anticipéTME
Euribor 3 moisPermis de construireTMO
FinancementPièces du dossierTontine
Fiscalité de l'ancienPlan Epargne LogementTransfert de crédit
Fiscalité de l'ancien classéPlus-valuesTravaux
Fiscalité de l'investissement locatifPrêt 1% logementV.E.F.A.
Fiscalité du P.E.L.Prêt à échéance progressive


    Achat à l'étranger
Vous pouvez acheter une résidence principale, secondaire ou effectuer un investissement locatif à l’étranger. Vous rencontrerez des difficultés : • Si l’établissement prêteur est en France, votre garantie sera obligatoirement une caution mutuelle. • Si votre achat est à l’étranger ainsi que l’établissement prêteur, soyez vigilant sur la législation qui s’appliquera
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    Acquisition d'un bien ancien
Pour un bien dont l’ancienneté est supérieure ou égale à 2 ans, vous bénéficiez : • De la TVA sur les travaux à 5.5 % • D’un crédit impôt de 15% sur les achats importants. Ce crédit est plafonné à : 3049 € pour une personne seule, 6098 € pour un couple majoration de 305 € pour la 1ère personne à charge majoration de 381 € pour la 2ème personne à charge majoration de 475 € par personne à charge à partir de la 3ème personne à charge
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    Acquisition d'un bien ancien classé
La loi Malraux, mise en place le 04/08/1962 facilite la restauration d’immeubles et en particulier la restauration de biens anciens classés. Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager DUP : Déclarés d'Utilité Publique La loi Malraux permet de déduire du revenu global les travaux du type démolition, reconstruction de toiture, de murs, transformation de l’immeuble en logement, … Les déductions des revenus sont plafonnées à 10.700 € pour les travaux effectués avant l’autorisation de travaux et à 100% du montant des dépenses pour les travaux effectués après autorisation. Si le déficit foncier est supérieur au revenu global, le déficit peut être reporter sur 5 ans. Il est obligatoire de louer en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pour une période minimale de 6 ans. Il est possible après ces 6 ans d’enchaîner sur le dispositif de la loi Besson.
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    Acquisition d'un bien neuf
1.3 Neuf 1.3.1 Avantages • Les Frais de notaire sont réduits à environ 3 % • Quelques fois, il y a exonération de la taxe foncière pendant 2 ans • Vous pouvez avoir accès à des prêts aidés : Prêt 0 % Prêt 1 % patronal • Il existe de nombreuses possibilités de défiscalisation dans le cadre de l’investissement locatif, en particulier dans le neuf.. Consulter par exemple la loi Robien. 1.3.2 Frais d’acquisition Les Frais de notaire s’élèvent à 3 % environ du montant du bien. Soit Frais de notaire = (3 X Montant du bien) /100 1.3.3 Démarches et signatures Le plus souvent vous serez en relation avec le promoteur . • Contrat de réservation Lors de la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie. A la réception du contrat, vous avez un délai de réflexion de 7 jours. Si lors de ces 7 jours, vous souhaitez renoncer à ce projet, votre dépôt de garantie doit vous être restitué. Ce dépôt de garantie représente : 5 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 1 an, 2 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 2 ans Ce dépôt de garantie est bloqué, il ne sera encaissé qu’au moment de la signature de l’acte de vente. • Demande de prêt • Vous recevez une offre de crédit • Dans un délai de 2 à 3 mois, vous pourrez signé l’Acte de vente L’acte de vente est signé chez le notaire. Il doit préciser l’existence de : Une garantie financière d’achèvement des travaux Une assurance dommage ouvrage. Cette assurance donne 10 ans de garantie sur la construction. Lors de la signature de l’acte de vente, vous pouvez signer : « clé en main », ce qui signifie que le jour de la signature vous versez les 95% du solde restant et vous pouvez rentrer dans votre bien. J Vous êtes propriétaire. Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) Lors de la signature, il est défini un échéancier de paiement lié à l’avancement des travaux. 1 Vous avez un projet concernant l’acquisition d’un bien neuf, vous souhaitez bénéficier des meilleurs taux pour votre crédit immobilier et de conseils personnalisés, effectuez votre demande de prêt en ligne.
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    Acquisition d'un terrain et construction
1.4 Achat d’un terrain et construction 1.4.1 Frais d’acquisition Les Frais de notaire s’élèvent à 4,8 % environ du montant du bien. Soit Frais de notaire = (4,8 X Montant du bien) /100 1.4.2 Démarches administratives Vous devez obtenir : • le Certificat d’urbanisme Lors de la sélection d’un terrain, le certificat d’urbanisme indique si le terrain est constructible. Ce certificat est valide 1 an. • Le Permis de construire Lors de l’acquisition d’un terrain, vous devez demander un permis de construire avant de démarrer les travaux. Puis à partir de la date d’obtention du permis de construire, vous avez 2 ans pour démarrer les travaux. • La Déclaration d’achèvement des travaux à la mairie A la fin des travaux, il faut effectuer une déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie dans les 30 jours. 1.4.3 Contrat de construction Le contrat de construction est un engagement écrit sur la qualité, le prix et les délais des travaux. Le contrat de construction est utilisé lors de la construction d’un logement individuel par exemple. C’est un contrat entre le client et l’entreprise ou l’architecte contractant général responsable de la livraison du bien clef en main. Dans ce contrat sont mentionnés les éléments suivants : • La désignation du terrain • Le prix du bien • L’échéancier des paiements • Les informations concernant le permis de construire • Le financement • Le début des travaux et les délais • L’assurance dommage ouvrage • Les garanties financières • Les clauses suspensives. Légalement aucun versement ne doit être effectué avant la signature du contrat de réservation. Lors de la signature, vous pouvez verser un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de construction. Après signature, vous avez 7 jours de réflexion. Ces 7 jours peuvent vous permettre de vous rétracter sans frais. Le Contrat de construction est signé avec : L’architecte qui a réalisé les plans et qui suit les travaux. Ceci signifie que les travaux sont effectués par ses sous-traitants ou des intervenants de son choix. Il s’agit de l’architecte contractant général en opposition avec L’architecte . OU avec l’entreprise qui est en charge du gros œuvre, de la mise hors d’eau (toit) et de la mise hors d’air. Si vous dissociez l’ensemble des postes, les responsabilités seront partagées, vous ne pourrez pas établir de contrat de construction. L’assurance Dommage Ouvrage reste obligatoire mais vous ne bénéficiez pas des autres garanties qui sont : La garantie de remboursement La garantie d’achèvement 1Vous avez un projet concernant l’acquisition d’un bien neuf, vous souhaitez bénéficier des meilleurs taux pour votre crédit immobilier et de conseils personnalisés, effectuez votre demande de prêt en ligne.
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    Acte authentique de vente
Il s'agit d'un acte rédigé généralement par un notaire. Si la garantie de votre prêt est une hypothèque, seul le notaire est autorisé à effectuer les démarches en ce sens. Le contrat de vente atteste l'accord des parties contractantes et précise les caractéristiques des biens et les conditions générales de la vente.
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    Agent immobilier
L’agent immobilier est une personne physique, employée ou inscrite au Service du courtage immobilier. Il réalise les transactions immobilières. L’agent immobilier est mandaté par les vendeurs ou par les acquéreurs. Il peut être également mandaté par un propriétaire qui recherche un locataire. L’agent immobilier mène la négociation et peut rédiger l'avant-contrat (promesse ou compromis) pour les ventes ou le bail dans le cadre de la location. La profession est strictement réglementée.
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    Ancien
1.1 Ancien 1.1.1 Avantages fiscaux Pour un bien dont l’ancienneté est supérieure ou égale à 2 ans, vous bénéficiez : • De la TVA sur les travaux à 5.5 % • D’un crédit impôt de 15% sur les achats importants. Ce crédit est plafonné à : 3049 € pour une personne seule, 6098 € pour un couple majoration de 305 € pour la 1ère personne à charge majoration de 381 € pour la 2ème personne à charge majoration de 475 € par personne à charge à partir de la 3ème personne à charge 1.1.2 Frais d’acquisition Ils s’élèvent à 6,8 % environ du montant du bien. Soit Frais de notaire = (6,8 X Montant du bien) /100 1.1.3 Démarches et signatures Le plus souvent, vous serez en relation avec l’agent immobilier . • Compromis ou Promesse de vente Lors de la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, vous versez entre 5 et 10 % d’acompte. Vous définissez des conditions suspensives. Ces conditions, si elles ne sont pas réalisées permettent d’annuler le compromis et votre acompte est restitué. Il est important d’indiquer dans les conditions suspensives l’obtention du crédit, la durée de crédit et un taux maximum (en rapport avec les taux du marché) Dans les 10 jours suivants la signature du compromis, vous devez justifier avoir effectué les démarches de demande de crédit. Après la signature du compromis, il peut exister plusieurs cas de figure : Vous n’obtenez pas d’offre de crédit : le compromis est annulé et votre acompte vous est restitué. Vous renoncez à l’achat : votre acompte reste à l’acquéreur en guise de dédommagement. Vous avez obtenu votre crédit : vous pouvez signer l’acte de vente. Entre la signature du compromis et de la vente, le délai est généralement de 3 mois. • Acte de vente L’acte de vente est signé chez le notaire. Le notaire a vérifié préalablement l’état du bien : hypothèques, servitudes, … Vous versez le solde de la vente : Prix d’achat – acompte. Vous versez les frais de notaire qui s’élèvent à 6,8 % du bien environ. J Vous êtes propriétaire. 1Vous avez un projet concernant l’acquisition d’un bien ancien, vous souhaitez bénéficier des meilleurs taux pour votre crédit immobilier et de conseils personnalisés, effectuez votre demande de prêt en ligne.
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    Ancien classé
6.1 Définition La loi Malraux, mise en place le 04/08/1962 facilite la restauration d’immeubles et en particulier la restauration de biens anciens classés. Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager DUP : Déclarés d'Utilité Publique La loi Malraux permet de déduire du revenu global les travaux du type démolition, reconstruction de toiture, de murs, transformation de l’immeuble en logement, … Les déductions des revenus sont plafonnées à 10.700 € pour les travaux effectués avant l’autorisation de travaux et à 100% du montant des dépenses pour les travaux effectués après autorisation. Si le déficit foncier est supérieur au revenu global, le déficit peut être reporter sur 5 ans. Il est obligatoire de louer en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pour une période minimale de 6 ans. Il est possible après ces 6 ans d’enchaîner sur le dispositif de la loi Besson. 6.2 Conditions Pour bénéficier du dispositif de la loi Malraux, il faut respecter certaines conditions : • Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. • Le logement doit servir de résidence principale au locataire • Le logement doit être loué pour une période minimum de 6 ans
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    Ancien réhabilité
Un logement ancien est dit réhabilité lorsque avant les travaux de réhabilitation, le propriétaire a pu faire constater l’absence de sanitaires ou des voix d’eau et après la réhabilitation le propriétaire fait constater le confort du neuf. Dans ce cas, le logement ancien réhabilité apporte le mêmes avantages fiscaux qu’un logement neuf.
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    Apport personnel
1.1 Apport personnel 1.1.1 Constituer l’apport personnel L’apport personnel peut être constitué grâce à : • L’épargne • Le Plan Epargne Logement • Le P.E.A. • Le Plan Epargne Entreprises • La Vente d’un bien • Un Prêt Relais • Un Prêt 0% • Un Prêt 1% …… 1.1.2 Les critères des établissements financiers L’apport personnel peut faciliter la négociation d’un bon taux : • 10% par rapport au montant du bien est souvent le minimum exigé • 20 à 30% par rapport au montant du bien est apprécié. Cependant les différents établissements financiers ne réagissent pas tous de la même façon. Certains sont moins regardant sur l’apport financier. 1 Pour plus d’information, contactez-nous par le biais de la fiche Contact ou en remplissant le formulaire de demande de prêt en ligne. Ceci nous permettra de vous guider dans vos démarches et d'obtenir pour vous le meilleur taux. 1.1.3 Evaluez votre ratio Apport Personnel sur montant en % Le RATIO se calcule de la façon suivante : (Apport personnel* / Montant du bien ) × 100 * après règlement des frais de notaire, frais d’agence, frais de déménagement, frais divers, … votre RATIO en % 15 % votre apport personnel sera apprécié par l’établissement financier De 9 à 15 % votre apport personnel représente le minimum recommandé < 9 % il sera nécessaire de négocier avec des établissements non regardants sur l’apport personnel
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    Architecte
L’architecte conçoit la future construction. Son métier consiste à imaginer la construction, en dessiner les plans et en rédiger l’exécution. Il peut également aider dans le choix du terrain et surveiller le chantier. Il estime le coût et prépare le cahier des charges. Il lance la consultation des entreprises, des artisans et le client les choisit. De fait, l’engagement de l’architecte sur les délais et les coûts est uniquement moral.
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    Architecte contractant général
L’architecte contractant général propose la construction clef en main. Il établit une offre qui inclut l’étude du bâtiment, le coût de construction et les assurances. Il s’agit du contrat de construction . Aucune somme ne doit être versée avant la signature de ce contrat. Les travaux sont réalisés par les sous-traitants de l’architecte contractant. Ce dernier s’engage sur la qualité, le coût et les délais.
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    Assurance chômage
L’assurance chômage permet de s’assurer en cas de perte d’emploi. Il s’agit d’une assurance facultative. Les conditions d’accès peuvent varier mais généralement ce sont les suivantes : • Etre salarié depuis 6 mois ou 1 an • Etre employé en CDI • Ne pas être en préavis de licenciement. Il existe un délai de carence de 6 à 12 mois généralement à partir de la signature du contrat. Il existe également un délai de franchise qui représente généralement entre 6 et 12 mois suivants la perte d’emploi. En général l’assurance chômage couvre 20 à 72 mois de perte d’emploi en fonction du contrat signé. Les sommes versées par l’assurance chômage en cas de perte d’emploi peuvent être à rembourser à l’issue du prêt. Ceci est mentionné dans les clauses du contrat d’assurance. Le coût de l’assurance peut également être majorée pendant la durée du contrat En bref Aujourd’hui plus personne n’est à l’abri du chômage. Cependant cette assurance est onéreuse et en fonction des clauses de chaque contrat, elle est plus ou moins intéressante par rapport à vos risques propres. Avant de prendre une décision sur cette assurance, il est important de bien lire les clauses.
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    Assurance décès-invalidité
L’assurance décès invalidité permet au banquier d’être acquitté de la dette de l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité de ce dernier. Elle est aujourd’hui exigée par les banques françaises bien que légalement non obligatoire. Elle comprend les garanties suivantes : • Décès • Invalidité absolue et définitive • Incapacité temporaire de travail
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    Assurance groupe
L’assurance groupe est signée entre l’assureur et la banque. L’emprunteur qui y souscrit est alors adhérent dans les conditions du contrat-groupe. La banque a une obligation de conseil face à ce type d’assurance. Il doit remettre au client les conditions du contrat et attirer son attention sur les clauses particulières, en particulier des clauses d’exclusion.
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    Assurance individuelle
Il est de plus en plus souvent possible dans les banques de prendre une délégation d’assurance afin de souscrire à une assurance individuelle. L’assurance individuelle peut-être plus avantageuse.
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    C.E.L.
Le C.E.L. offre plus de souplesse pour les retraits. Il est plus court 18 mois pour un montant de prêt maximum de 23.000 €. Le taux du prêt est compris entre 2,5 et 4,75 %, par conséquent il est plus intéressant. Le taux d’épargne est plus faible. La prime d’Etat est versée à la réalisation du prêt, elle est de 5/11ème des intérêts plafonnés à 1.144 €.
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    Capacité d'endettement
L’endettement ne doit pas excéder 33 % du revenu global du foyer, c’est-à-dire que les mensualités ne doivent pas représenter plus d’1/3 du revenu mensuel du foyer. Plus votre endettement est faible, plus il sera possible de négocier un bon taux.
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    Caution d'une personne physique
Elle permet a une personne majeure de se porter caution pour le montant de l’emprunt d’une autre personne. Elle permet d’éviter les frais. On l’utilise généralement pour des prêts qui n’excèdent pas 30.000 €. La personne physique qui se porte caution est responsable du bon remboursement de l’emprunt.
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    Caution mutuelle
La caution mutuelle mutualise le risque. La caution mutuelle garantit le créancier de son remboursement. La société de caution mutuelle prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. C’est cette garantie mutualisée qui assure l’établissement prêteur d’un remboursement en cas de souci. En fin de prêt 75 à 80 % de ce que vous avez versé en garantie vous sera remboursé. Le remboursement est fonction de la proportion de mauvais emprunteurs pendant la durée de votre prêt. La société de caution mutuelle peut vous refuser la garantie si elle trouve votre dossier trop dangereux. Aujourd’hui la société de caution mutuelle crédit logement, http://www.creditlogement.fr a la plus large part de marché.
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    Caution professionnelle
Elle est gratuite et existe principalement pour les fonctionnaires.
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    Certificat d'urbanisme
Lors de la sélection d’un terrain, le certificat d’urbanisme indique si le terrain est constructible. Ce certificat est valide 1 an.
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    CNO TEC
Taux à échéance constante du comité de normalisation bancaire.
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    Communauté de biens
Sous le régime de la communauté de biens, l’ensemble des biens et des dettes acquis avant le mariage, pendant ou par succession appartiennent à la communauté. Dans le cas d’un crédit immobilier, il est effectué sur les 2 époux et le bien appartient à la communauté. Si un conjoint veut emprunter seul, il est rare que la banque accepte de prendre le risque.
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    Compromis de vente
Le compromis de vente est un avant contrat de vente. C’est à la fois une promesse d’achat de la part de l’acquéreur et une promesse de vente de la part du vendeur. Pour que le bon déroulement de la vente soit possible, il y a certaines conditions à réaliser, on les appelle conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées la vente ne peut pas avoir lieu. Il existe 3 conditions suspensives particulières : • Un délai pour l’obtention du certificat d’urbanise • Le droit de préemption de la ville • L’obtention du financement de l’acquéreur à un taux et pour une durée de mensualités à mentionner de préférence dans le compromis. Pour bénéficier des meilleurs taux de crédit immobilier sur le marché et obtenir des conseils personnalisés à votre projet, cliquez sur Demande de prêt . Le compromis de vente peut être signé sous seing privé. Il doit nécessairement être publié sous 10 jours. Il donne lieu au versement d’un acompte, dédit, arrhes ou indemnité d’immobilisation suivant ce qui a été mentionné dans le compromis. Si la vente n’est pas réalisée du fait de l’acquéreur tandis que les conditions suspensives sont levées, l’acompte reste au vendeur. La loi SRU accorde un délai de réflexion de 7 jours après la signature lorsqu’elle est réalisée sous seing privé.
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    Compte Epargne Logement
Le C.E.L. offre plus de souplesse pour les retraits. Il est plus court 18 mois pour un montant de prêt maximum de 23.000 €. Le taux du prêt est compris entre 2,5 et 4,75 %, par conséquent il est plus intéressant. Le taux d’épargne est plus faible. La prime d’Etat est versée à la réalisation du prêt, elle est de 5/11ème des intérêts plafonnés à 1.144 €.
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    Concubinage
Le banquier regardera les revenus de façons individuelles et non pas globalement comme dans le cas d’un mariage.
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    Construction
1.4.2 Démarches administratives Vous devez obtenir : • le Certificat d’urbanisme Lors de la sélection d’un terrain, le certificat d’urbanisme indique si le terrain est constructible. Ce certificat est valide 1 an. • Le Permis de construire Lors de l’acquisition d’un terrain, vous devez demander un permis de construire avant de démarrer les travaux. Puis à partir de la date d’obtention du permis de construire, vous avez 2 ans pour démarrer les travaux. • La Déclaration d’achèvement des travaux à la mairie A la fin des travaux, il faut effectuer une déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie dans les 30 jours. 1.4.3 Contrat de construction Le contrat de construction est un engagement écrit sur la qualité, le prix et les délais des travaux. Le contrat de construction est utilisé lors de la construction d’un logement individuel par exemple. C’est un contrat entre le client et l’entreprise ou l’architecte contractant général responsable de la livraison du bien clef en main. Dans ce contrat sont mentionnés les éléments suivants : • La désignation du terrain • Le prix du bien • L’échéancier des paiements • Les informations concernant le permis de construire • Le financement • Le début des travaux et les délais • L’assurance dommage ouvrage • Les garanties financières • Les clauses suspensives. Légalement aucun versement ne doit être effectué avant la signature du contrat de réservation. Lors de la signature, vous pouvez verser un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de construction. Après signature, vous avez 7 jours de réflexion. Ces 7 jours peuvent vous permettre de vous rétracter sans frais. Le Contrat de construction est signé avec : L’architecte qui a réalisé les plans et qui suit les travaux. Ceci signifie que les travaux sont effectués par ses sous-traitants ou des intervenants de son choix. Il s’agit de l’architecte contractant général en opposition avec L’architecte . OU avec l’entreprise qui est en charge du gros œuvre, de la mise hors d’eau (toit) et de la mise hors d’air. Si vous dissociez l’ensemble des postes, les responsabilités seront partagées, vous ne pourrez pas établir de contrat de construction. L’assurance Dommage Ouvrage reste obligatoire mais vous ne bénéficiez pas des autres garanties qui sont : La garantie de remboursement La garantie d’achèvement
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    Contrat de construction
Le contrat de construction est un engagement écrit sur la qualité, le prix et les délais des travaux. Le contrat de construction est utilisé lors de la construction d’un logement individuel par exemple. C’est un contrat entre le client et l’entreprise ou l’architecte contractant général responsable de la livraison du bien clef en main. Dans ce contrat sont mentionnés les éléments suivants : • La désignation du terrain • Le prix du bien • L’échéancier des paiements • Les informations concernant le permis de construire • Le financement • Le début des travaux et les délais • L’assurance dommage ouvrage • Les garanties financières • Les clauses suspensives. Légalement aucun versement ne doit être effectué avant la signature du contrat de réservation. Lors de la signature, vous pouvez verser un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de construction. Après signature, vous avez 7 jours de réflexion. Ces 7 jours peuvent vous permettre de vous rétracter sans frais. Le Contrat de construction est signé avec : L’architecte qui a réalisé les plans et qui suit les travaux. Ceci signifie que les travaux sont effectués par ses sous-traitants ou des intervenants de son choix. Il s’agit de l’architecte contractant général en opposition avec l’architecte . OU avec l’entreprise qui est en charge du gros œuvre, de la mise hors d’eau (toit) et de la mise hors d’air. Si vous dissociez l’ensemble des postes, les responsabilités seront partagées, vous ne pourrez pas établir de contrat de construction. L’assurance Dommage Ouvrage reste obligatoire mais vous ne bénéficiez pas des autres garanties qui sont : La garantie de remboursement La garantie d’achèvement
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    Contrat de réservation
Le contrat de réservation concerne les biens neufs ou en cours de construction. Il permet essentiellement d’acheter sur plan. Le vendeur doit réserver au futur acquéreur le bien neuf ou en construction désigné. L’acquéreur verse un dépôt de garantie. Lors de la réception du contrat, l’acquéreur a 7 jours de réflexion pour revenir sur sa décision auquel cas le dépôt de garantie lui sera restitué. Ce dépôt de garantie représente : • 5 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 1 an, • 2 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 2 ans Ce dépôt de garantie est bloqué, il ne sera encaissé qu’au moment de la signature de l’acte de vente.
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    Contrat de vente
Il s'agit d'un acte rédigé généralement par un notaire. Si la garantie de votre prêt est une hypothèque, seul le notaire est autorisé à effectuer les démarches en ce sens. Le contrat de vente atteste l'accord des parties contractantes et précise les caractéristiques des biens et les conditions générales de la vente.
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    Débours
Il s’agit des frais que vous avancez en vue des démarches du notaire.
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    Déclaration d'achèvement de travaux
A la fin des travaux, il faut effectuer une déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie dans les 30 jours.
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    Délai de carence
Le délai de carence fait perdre le droit à la garantie pendant sa durée.
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    Délai de franchise
Le délai de franchise est un délai d’attente avant de recevoir son indemnité.
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    Droit au prêt
Il s’agit du montant que vous pouvez emprunté grâce à votre Plan Epargne Logement. Le montant de votre emprunt dans le cadre du P.E.L. ne peut pas excéder 92.000 €. Vous obtiendrez ce montant uniquement si vous avez perçu durant votre épargne le montant plafond des intérêts bancaires (3.816 €). Votre droit au prêt ne peut pas vous être refusé, sauf pour les motifs suivants : • Surendettement • Pas de garantie hypothécaire • Pas d’assurance « décès – invalidité)
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    DUP
Déclarés d'Utilité Publique
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    Durée du prêt
La durée du prêt peut varier en fonction de l’âge, du montant du prêt et de la capacité d’endettement. Avec ces 2 derniers éléments, vous pouvez évaluer la durée minimum de votre prêt en vous reportant aux simulations.. Attention, plus la durée du prêt sera longue plus le coût du crédit sera élevé. Cependant en période d’inflation avec des taux bas, on peut penser que le même montant d’une mensualité à t0 paraîtra dérisoire par rapport à ce montant à t+20ans.
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    Emoluments du notaire
Ils représentent les honoraires du notaire. Ils se calculent par tranche, soit • Jusqu’à 3.053 € 5 % H.T. • De 3.053 à 6.106 € 3,3 % H.T. • De 6.106 à 16.793 € 1,65 % H.T. • Au dessus de 16.793 € 0,82 % H.T. Et l’on rajoute 19,6 % de TVA au total.
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    Emprunt à l'étranger
Vous pouvez emprunter à l’étranger. Si le bien acquis et votre résidence principale sont sur le sol français, vous bénéficiez de la loi Scrivener pour la protection des emprunteurs. La garantie hypothécaire est le seul mode de garantie que vous pouvez utiliser. Cependant soyez très vigilant sur les risques de taux de change si vous choisissez un établissement prêteur hors de la zone euro. D’autre part la réglementation n’est pas la même d’un pays à l’autre. On peut prendre l’exemple de l’Allemagne où tout remboursement anticipé est interdit avant 10 ans de remboursements.
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    Epargne
Elle est constituée par : • le P.E.L. • le P.E.A. • le Plan Epargne Entreprise • les comptes sur livret • le Codevi • … Votre épargne vous permet de constituer un apport personnel pour votre projet. Pour la banque : Elle montre votre capacité à épargner. Par conséquent une bonne épargne permettra de mieux négocier votre taux. La possession de capitaux propres même s’ils ne sont pas liés à votre projet peuvent permettent une meilleure négociation du taux avec l’établissement prêteur.
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    Euribor
EURIBOR : (Euro Inter Bank Offered Rate), taux pratiqué sur le marché européen par les banques de premier ordre pour rémunérer leurs comptes de dépôt.
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    Euribor 12 mois
l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois.
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    Euribor 3 mois
L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois.
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    Financement
Le montant que vous pouvez emprunter est fonction de vos revenus, de vos charges de crédit en cours, de la durée de votre emprunt et du taux d’intérêt que vous avez obtenu. Le Montant que vous pouvez emprunté est fonction de : Revenus mensuels Charges mensuelles de crédits en cours Durée de l'emprunt Taux d'intérêt Taux d'assurance Vous obtenez votre Capacité de remboursement mensuel
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    Fiscalité de l'ancien
Pour un bien dont l’ancienneté est supérieure ou égale à 2 ans, vous bénéficiez : • De la TVA sur les travaux à 5.5 % • D’un crédit impôt de 15% sur les achats importants. Ce crédit est plafonné à : 3049 € pour une personne seule, 6098 € pour un couple majoration de 305 € pour la 1ère personne à charge majoration de 381 € pour la 2ème personne à charge majoration de 475 € par personne à charge à partir de la 3ème personne à charge
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    Fiscalité de l'ancien classé
La loi Malraux, mise en place le 04/08/1962 facilite la restauration d’immeubles et en particulier la restauration de biens anciens classés. Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager DUP : Déclarés d'Utilité Publique La loi Malraux permet de déduire du revenu global les travaux du type démolition, reconstruction de toiture, de murs, transformation de l’immeuble en logement, … Les déductions des revenus sont plafonnées à 10.700 € pour les travaux effectués avant l’autorisation de travaux et à 100% du montant des dépenses pour les travaux effectués après autorisation. Si le déficit foncier est supérieur au revenu global, le déficit peut être reporter sur 5 ans. Il est obligatoire de louer en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pour une période minimale de 6 ans. Il est possible après ces 6 ans d’enchaîner sur le dispositif de la loi Besson.
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    Fiscalité de l'investissement locatif
• Pour une location classique, se reporter à la Loi Robien pour les biens acquis à partir du 03/04/2003 et à la Loi Besson pour les biens acquis avant. • Pour une location dans les DOM TOM, se reporter à la Loi Paul. • Pour une location en zone rurale, résidence secondaire, se reporter à la Loi Demessine. On peut également déduire des revenus : • Les Frais de gestion et d’amortissement : forfait représentant 14% des revenus fonciers. • Les Assurances. • Les Intérêts et frais du prêt. • Les Taxes foncières. • Les Frais de gérance.
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    Fiscalité du P.E.L.
En matière de fiscalité, le P.E.L. permet les exonérations suivantes : • Les revenus de P.E.L. ne sont pas imposés sur le revenu (hors CRDS 0,5 %, CSG 7,5 %, prélèvement social 2 %) • Il n’y a pas de prélèvements libératoires pour l’épargne.
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    Frais d'agence
Rien ne peut être facturée par l’agence avant la vente effective, c’est-à-dire avant la signature de l’acte de vente. Les frais d’agence varient autour de 5 % du montant du bien.
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    Frais de dossier
Les frais de dossier permettent à l’établissement prêteur et / ou au courtier de se rémunérer. Ils sont variables d’un établissement à l’autre et plafonnés à 915 € environ. Ils sont plafonnés à 450 € pour un P.A.S. et un P.C. . Ils sont nuls pour un P.E.L. et un prêt à taux 0 . Si l’offre de prêt est refusée, le client n’a pas à régler les frais de dossier.
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    Frais de notaire
Les frais de notaire sont répartis entre les émoluments du notaire (honoraires du notaire), les taxes, les frais de débours et les frais annexes. Lors de l’acquisition d’un bien, c’est souvent le notaire du vendeur qui est présent. Cependant, il vous est conseillé de faire intervenir également votre notaire. Ceci ne modifiera pas les frais de notaire, les émoluments du notaire seront divisés entre les 2 notaires intervenants. En fonction du type de votre acquisition les frais de notaire sont approximativement les suivants : • Neuf environ 3 % du prix d’acquisition • Ancien entre 6 et 8 % du prix d’acquisition • Terrain environ 4,8 % du prix d’acquisition. Il s’agit de chiffres approximatifs qui varient en fonction de plusieurs paramètres tels que le montant de l’acquisition, le type de l’acquisition, la situation, …
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    Garantie incapacité de travail
La garantie incapacité de travail couvre l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle temporaire ou définitive suite à une maladie ou à un accident. En général, il y a une franchise sur les 3 premiers mois d’incapacité de travail.
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    Hypothèque
L’hypothèque permet à la banque de se couvrir dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser son prêt. L’hypothèque donne le droit à la banque de rembourser sa créance sur la vente du bien. Le rang de l’hypothèque donne la préférence de remboursement aux créanciers. L’établissement prêteur prend la priorité la plus importante : rang 1.
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    Indices de référence
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir de : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Les taux fixes sont généralement basés sur des taux longs plus élevés • OAT – Obligation Assimilable du Trésor • CNO TEC – Taux à échéance constante du comité de normalisation bancaire.
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    Investissement dans les DOM-TOM
La loi Paul remplace la loi Pons du 01/01/2001 au 31/12/2006. Elle permet une réduction d’impôt lors d’un investissement dans les DOM-TOM en tant que particulier pour l’acquisition de sa résidence principale, dans le cadre d’une acquisition dédiée à la location ou pour une entreprise. En fonction de ses différents cas, la loi Paul s’applique différemment et les réductions d’impôts varient.
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    Investissement dans les DOM-TOM avant 2001
La loi Pons du 01/07/1986 à 2001 avait pour vocation de faciliter l’investissement dans les DOM-TOM. Elle a été remplacée par la Loi Paul.
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    Investissement en Zone de Revitalisation Rurale
La loi Demessine a pour vocation de rendre plus attractive certaines zones rurales, les ZRR Zones de Revitalisation Rurale. Un investisseur acquiert un bien en ZRR, il doit signer un bail de location d’au moins 9 ans avec une société de gestion en contrepartie, ceci donnera au propriétaire un droit a une réduction d’impôt. Le bien appartiendra alors à une résidence de tourisme située en ZRR – Zone de Revitalisation Rurale. Le propriétaire ne peut pas passer plus de 8 semaines par an dans ce bien. D’autre part, le propriétaire peut également récupérer la TVA correspondant à l’acquisition à condition que le bien reste à la location pour une période de 20 ans au minimum. Si ce n’était pas le cas, le propriétaire effectuerait le remboursement de la TVA au prorata du temps restant dû.
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    Investissement locatif
• Pour une location classique, se reporter à la Loi Robien pour les biens acquis à partir du 03/04/2003 et à la Loi Besson pour les biens acquis avant. • Pour une location dans les DOM TOM, se reporter à la Loi Paul. • Pour une location en zone rurale, résidence secondaire, se reporter à la Loi Demessine. On peut également déduire des revenus : • Les Frais de gestion et d’amortissement : forfait représentant 14% des revenus fonciers. • Les Assurances. • Les Intérêts et frais du prêt. • Les Taxes foncières. • Les Frais de gérance.
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    Investissement locatif de 1986 à 1997
La loi Méhaignerie permet à un particulier de déduire ses intérêts de ses loyers. Elle concerne les logements neufs acquis entre le 01/01/1986 et le 31/12/1997.
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    Investissement locatif de 1996 à 1998
La loi Perissol concerne l’acquisition de logements neufs ou Vendus en l’Etat Futur d’Achèvements entre le 01/01/1996 et le 31/12/1998. L’acquisition devait être destinée à la location. Aujourd’hui la loi Besson permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif.
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    Justificatif d'identité
Suivant les établissements différentes pièces peuvent être demandées telles que : - Pièces d'identité - Passeport - Livret de famille - Justificatif de domicile
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    Justificatif de capital
Suivant les établissements différentes pièces peuvent être demandées telles que : - Déclaration ISF - Relevé de comptes titres - Relevé d'épargne - Titres de propiété
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    Justificatif de charges de crédit
Suivant les établissements différentes pièces peuvent être demandées telles que : - Echéancier des prêts en cours - 3 derniers relevés de compte bancaire
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    Justificatif de revenus
Suivant les établissements différentes pièces peuvent être demandées telles que : - 3 derniers bulletins de salaire - 2 derniers avis d'imposition - contrat de travail - déclaration 2044 concernant les revenus fonciers
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    Justificatif du projet
Suivant les établissements différentes pièces peuvent être demandées telles que : - Compromis de vente
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    Location
Avantages fiscaux • Pour une location classique, se reporter à la Loi Robien pour les biens acquis à partir du 03/04/2003 et à la Loi Besson pour les biens acquis avant. • Pour une location dans les DOM TOM, se reporter à la Loi Paul. • Pour une location en zone rurale, résidence secondaire, se reporter à la Loi Demessine. On peut également déduire des revenus : • Les Frais de gestion et d’amortissement : forfait représentant 14% des revenus fonciers. • Les Assurances. • Les Intérêts et frais du prêt. • Les Taxes foncières. • Les Frais de gérance. Résidence secondaire Les conditions de crédits sont identiques mais certains prêts sont interdits : le prêt 1% logement, le prêt 0%, le prêt conventionné. Le PEL reste envisageable uniquement si vous achetez du neuf.
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    Location Meublée Non Professionnelle
La location meublée est non professionnelle lorsque : • Il n’y a pas inscription RCS – Registre du Commerce et des Sociétés • OU revenus de cette activité ne dépasse pas 23.000 € • OU revenus de cette activité inférieurs à 50 % des revenus globaux Cette location concerne : • La location de pièces dans sa résidence principale • Chambres d’hôtes ou gîtes ruraux • La location saisonnière Les revenus sont exonérés dans les cas suivants : • Location meublée dans la résidence principale, prix au m² limité • Location saisonnière : revenus < 760 € par an Les revenus peuvent être imposés au régime de la micro-BIC lorsque les revenus sont inférieurs à 76.300 € par an. Ce régime est valable pour une période de 5 ans minimum et permet un abattement de 70 % sur le chiffre d’affaires réalisés. Sinon les revenus peuvent être imposés selon le régime simplifié.
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    Location Meublée Professionnelle
Pour être loueur meublé professionnel, on doit : • Etre inscrit au RCS – Registre du Commerce et des Sociétés • Revenus annuels de la location meublée > 23.000 € • Revenus de la location meublée représentent au moins 50 % des revenus global. On peut être imposé selon le régime normal ou forfaitaire.
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    Loi Besson
La loi Besson permet une déduction fiscale pour les biens acquis à partir du 1er janvier 1999. Ceci concerne des biens destinés à la location et il existe des conditions précises pour bénéficier de cet avantage fiscal. Le bien doit être loué vide en tant que résidence principale. Le montant du loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Vous pouvez consulter les plafonds. Les déductions de la loi Besson s’ajoutent à la déduction des revenus fonciers des intérêts du crédit. - Pour les investissements à partir du 03 avril 2003, la loi Robien assouplit la loi Besson et la rend plus attractive.
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    Loi Carrez
La loi Carrez du 18 décembre 1996 donne l’obligation d’indiquer la surface dès l’acte d’avant vente. Si la surface n’est pas précisée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une annulation de la vente dans un délai de 1 mois. Si la surface réelle est inférieure à 5 % de la surface indiquée dans l’acte, l’acquéreur a un délai de 1 an après la vente pour demander une réduction du prix.
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    Loi Demessine
La loi Demessine a pour vocation de rendre plus attractive certaines zones rurales, les ZRR Zones de Revitalisation Rurale. Un investisseur acquiert un bien en ZRR, il doit signer un bail de location d’au moins 9 ans avec une société de gestion en contrepartie, ceci donnera au propriétaire un droit a une réduction d’impôt. Le bien appartiendra alors à une résidence de tourisme située en ZRR – Zone de Revitalisation Rurale. Le propriétaire ne peut pas passer plus de 8 semaines par an dans ce bien. D’autre part, le propriétaire peut également récupérer la TVA correspondant à l’acquisition à condition que le bien reste à la location pour une période de 20 ans au minimum. Si ce n’était pas le cas, le propriétaire effectuerait le remboursement de la TVA au prorata du temps restant dû.
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    Loi Lienemann
Le dispositif Lienemann a été mis en place à partir du 1er janvier 2002. Ce dispositif renforce la loi Besson. Il permet une déduction de 60 % des revenus locatifs. Cependant les conditions pour obtenir cet avantage fiscal sont beaucoup plus contraignantes que la loi Besson. Ceci concerne des biens destinés à la location et il existe des conditions précises pour bénéficier de cet avantage fiscal. Le bien doit être loué vide en tant que résidence principale. Le montant du loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Vous pouvez consulter les plafonds liés à l’investissement Lienemann.
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    Loi Malraux
La loi Malraux, mise en place le 04/08/1962 facilite la restauration d’immeubles et en particulier la restauration de biens anciens classés. Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager DUP : Déclarés d'Utilité Publique La loi Malraux permet de déduire du revenu global les travaux du type démolition, reconstruction de toiture, de murs, transformation de l’immeuble en logement, … Les déductions des revenus sont plafonnées à 10.700 € pour les travaux effectués avant l’autorisation de travaux et à 100% du montant des dépenses pour les travaux effectués après autorisation. Si le déficit foncier est supérieur au revenu global, le déficit peut être reporter sur 5 ans. Il est obligatoire de louer en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pour une période minimale de 6 ans. Il est possible après ces 6 ans d’enchaîner sur le dispositif de la loi Besson.
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    Loi Méhaignerie
La loi Méhaignerie permet à un particulier de déduire ses intérêts de ses loyers. Elle concerne les logements neufs acquis entre le 01/01/1986 et le 31/12/1997.
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    Loi Niertz
La loi Niertz du 31 décembre 1989 réformée en 1995 et 1998 légifère sur le surendettement des particuliers afin de : • prévenir, • mettre au point des procédures en cas de surendettement telles que l’allongement de la durée du crédit, la réduction des taux d’intérêts, … • responsabiliser les établissements prêteurs et les emprunteurs. Une modification est en cours avec le projet de loi de Jean-Louis Borloo sur la « faillite civile ». La faillite civile pourra être prononcée par la justice ce qui permettra d’annuler toutes les dettes du débiteur.
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    Loi Paul
La loi Paul remplace la loi Pons du 01/01/2001 au 31/12/2006. Elle permet une réduction d’impôt lors d’un investissement dans les DOM-TOM en tant que particulier pour l’acquisition de sa résidence principale, dans le cadre d’une acquisition dédiée à la location ou pour une entreprise. En fonction de ses différents cas, la loi Paul s’applique différemment et les réductions d’impôts varient.
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    Loi Périssol
La loi Perissol concerne l’acquisition de logements neufs ou Vendus en l’Etat Futur d’Achèvements entre le 01/01/1996 et le 31/12/1998. L’acquisition devait être destinée à la location. Aujourd’hui la loi Besson permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif.
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    Loi Pons
Loi PONS : Investissement dans les DOM-TOM avant 2001. La loi Pons du 01/07/1986 à 2001 avait pour vocation de faciliter l’investissement dans les DOM-TOM. Elle a été remplacée par la Loi Paul.
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    Loi Robien
Le loi Robien remplace la loi Besson pour les acquisitions à partir du 03 avril 2003. La loi Robien permet une déduction fiscale pour les biens acquis à partir du 3 avril 2003. Ceci concerne des biens destinés à la location et il existe des conditions précises pour bénéficier de cet avantage fiscal. Le bien doit être loué vide en tant que résidence principale et pour une période minimale de 9 ans dans le neuf et de 6 ans dans l’ancien. Les montants des loyers sont plafonnés. Cependant les plafonds ont été majorés et sont répartis en fonction d’un nouveau découpage géographique. Les ressources des locataires restent plafonnées uniquement pour les investissements dans de l’ancien. Référez-vous aux plafonds de ressources liés à la loi Besson. Pour l’ancien réhabilité, les ressources des locataires ne sont plus limitées. Les déductions de la loi Robien s’ajoutent à la déduction des revenus fonciers des intérêts du crédit.
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    Loi S.R.U.
La loi SRU – Solidarité et Renouvellements Urbains – du 13 décembre 2000 et effective à partir de 1er juin 2001 donne un délai de réflexion de 7 jours au futur acquéreur à partir de la signature de l’acte d’avant-vente. Si l’acquéreur se rétracte durant cette période, on lui restitue les sommes versées.
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    Loi Scrivener
La loi Scrivener du 13 juillet 1979 protège l’emprunteur dès que le montant de l’acquisition est supérieur à 21.343 €.
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    Mariage sous le régime de la communauté de biens
Sous le régime de la communauté de biens, l’ensemble des biens et des dettes acquis avant le mariage, pendant ou par succession appartiennent à la communauté. Dans le cas d’un crédit immobilier, il est effectué sur les 2 époux et le bien appartient à la communauté. Si un conjoint veut emprunter seul, il est rare que la banque accepte de prendre le risque.
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    Mariage sous le régime de la séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens, les biens comme les dettes appartiennent en propre à l’un des 2 conjoints ou dans des proportions définies. Un des 2 conjoints peut emprunter seul et contracter le crédit seul s’il a les revenus suffisants. Si les 2 époux empruntent, le bien est le plus souvent en indivision et chacun à la part qui correspond à l’apport personnel.
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    Nantissement
Le nantissement consiste à remettre des valeurs en gage contre la dette. Le nantissement représente le gage. En général il s’agit de valeurs mobilières : Actions, Obligations, … ou parts de sociétés. Le nantissement est détenu par le créancier.
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    Neuf
Avantages: • Les Frais de notaire sont réduits à environ 3 % • Quelques fois, il y a exonération de la taxe foncière pendant 2 ans • Vous pouvez avoir accès à des prêts aidés : - Prêt 0 % - Prêt 1 % patronal
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    Notaire
Les services du notaire sont indispensables et obligatoires lors d’une transaction immobilière. En particulier lors de la vente, il authentifie l’acte de vente et il est le seul à avoir le droit de rédiger un acte hypothécaire. Ses fonctions sont les suivantes : • Administratif : il effectue les démarches administratives concernant les documents tels que le certificat d’urbanisme, l’extrait de cadastre, … • Hypothèque : il effectue les démarches et l’acte pour une hypothèque ou l’établissement d’un Privilège de Prêteur de Deniers. • Il effectue les recherches pour vérifier que le bien est libre de toute obligations, par exemple hypothèque ou droit de préemption … • Il rédige et authentifie l’acte de vente. • Il enregistre la transaction • Il s’occupe des formalités de publicité foncière • Il a également un rôle de conseil et de sécurité par rapport à la transaction immobilière • Il perçoit les frais de notaire qui incluent ses honoraires mais également les droits et les taxes à verser à l’Etat et aux collectivités locales. Il a également avancé les frais éventuels de garantie hypothécaire qui lui sont remboursés lors de la signature de l’acte de vente.
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    O.A.T.
Les taux fixes sont généralement basés sur des taux longs plus élevés • OAT – Obligation Assimilable du Trésor • CNO TEC – Taux à échéance constante du comité de normalisation bancaire.
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    P.A.S.
Il s’agit d’un prêt réglementé qui est garanti par l’Etat. Il peut financer jusqu’à 90 % de l’acquisition. C’est une forme de prêt conventionné. Son taux doit être inférieur de 0,6 points aux taux des prêts conventionnés. La durée minimum de ce prêt est de 10 ans et sa durée maximum de 25 ans. L’obtention de ce taux est soumis à plusieurs conditions et en particulier à condition de ressources. Son financement concerne toujours la résidence principale qui appartient à la catégorie suivante : • Construction • Achat du terrain • Logement neuf • Logement ancien de moins de 20 ans • Logement ancien de plus de 20 ans : Avec travaux représentant au moins 20% du coût total du projet Sans travaux sur justificatif d’un état des lieux de conformité du logement (toiture, électricité, …). Un expert à la charge de l’emprunteur effectue ce justificatif. • Frais d’agrandissement – agrandissement minimum de 14 m². • Travaux d’économie d’énergie.
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    P.C.
Il s’agit d’un prêt réglementé qui est garantit pat l’Etat. Il peut financer jusqu’à 90 % de l’acquisition. Il correspond au prêt à l’accession sociale sans les conditions de ressources. Si les ressources sont inférieures aux plafonds PAS, vous accédez au PAS, sinon vous pouvez accéder au prêt conventionné. Il donne l’accès à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). L’APL est attribuée par la CAF en fonctions de vos ressources. La durée du prêt est de : • 10 à 25 ans pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien • 5 à 15 ans pour des travaux Le remboursement anticipé est accepté moyennant des pénalités de 1 semestre d’intérêts plafonné à 3 % sur le capital restant dû. La garantie est une hypothèque, 1er rang. En revanche, le PC permet d’obtenir de meilleures conditions tarifaires pour la mise en place de l’hypothèque. Les taux d’intérêt du PC sont plafonnés. Se référer aux taux d’intérêts maximum du prêt conventionné. L’obtention de ce prêt est soumis à plusieurs critères concernant le projet : critères de surface minimum de l’acquisition suivant la composition du foyer et le type de bien et critères de prix plafonnés au m² en fonction de la zone géographique. Se référer aux critères pour le prêt conventionné . Le projet doit obligatoirement porter sur sa résidence principale avec une entrée dans les lieux au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’acquisition. On doit y passer au moins 8 mois dans l’année. Cependant il existe des dérogations : • acquisition effectuée par une personne à l’étranger ou dans les DOM-TOM en vue de sa retraite. Il pourra louer le bien pour une période de 6 ans maximum. Dans ce cas le bien sera obligatoirement la résidence principale du loueur. L’acquéreur perd son droit à l’APL mais le locataire pourra en bénéficier. • Mutation professionnelle, familiale ou force majeure permettent de quitter cette résidence principale. • L’établissement prêteur peut accorder un prêt conventionné dans le but d’un investissement locatif. Les projets que vous pouvez financer avec ce prêt sont les suivants : • Construction. Pour une maison individuelle les travaux doivent être terminés dans un délai de 3 ans maximum • Achat du terrain : taille maximum 2.500 m² • Logement neuf • Logement ancien de moins de 20 ans • Logement ancien de plus de 20 ans : Avec travaux représentant au moins 20% du coût total du projet Sans travaux sur justificatif d’un état des lieux de conformité du logement (toiture, électricité, …). Un expert à la charge de l’emprunteur effectue ce justificatif. • Frais d’agrandissement – agrandissement minimum de 14 m². • Travaux d’économie d’énergie.
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    P.E.L.
Le Plan épargne logement permet de réaliser une épargne sans risque tout en garantissant un taux d’emprunt 4 à 10 ans plus tard. Le montant du prêt est fonction des intérêts perçus lors de la période d’épargne. C’est pourquoi lorsque vous ouvrez un PEL, il existe 3 éléments clef : • Le versement de départ lors de l’ouverture du PEL • Le montant des versements • La durée de vie du PEL Les sommes placées sur le PEL sont bloquées 4 ans • Si vous sortez des fonds du PEL durant les 3 premières années, vous perdez la prime d’Etat et le PEL peut de transformer en CEL. Ce qui limitera le montant de votre prêt. • Si vous retirez des fonds la 4ème année, la prime d’Etat est divisée par 2 mais vous gardez le droit au prêt obtenu par les intérêts des 3 premières années. Les versements obligatoires à effectuer sur votre PEL sont les suivants : • Versement lors de l’ouverture : 220 € minimum • Versements mensuels : 45 € minimum. La prime d’Etat est plafonnée à 1.525 €. Le total des sommes versées sur le P.E.L ne doit pas excéder 60.980 €. La durée du prêt obtenu varie de 2 à 15 ans. Lorsque le PEL atteint 4 ans, vous avez : • 1 an pour effectuer une demande de prêt, ou • 6 mois pour informer l’établissement que vous poursuivez. Lorsque le PEL atteint 10 ans, les versements sont arrêtés et les droits au prêt ne bougent plus. • Vous pouvez prendre votre temps pour effectuer une demande de prêt. Vous avez un taux garantit. • Dès lors que vous sortez des fonds de votre PEL, il vous reste 1 an pour pouvoir effectuer un prêt vous permettant de bénéficier de vos droits au prêt.
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    Pénalités de remboursement anticipé
Les pénalités lors d’un remboursement anticipé auprès de l’établissement prêteur sont de 6 mois d’intérêt plafonné à 3 % du capital restant dû. Les précisions sur le remboursement anticipé sont mentionnées dans votre offre de prêt. Cependant pour les prêts à partir du 26/06/1999, la législation interdit de verser des pénalités dans le cas où le bien est vendu suite à : • une mutation professionnelle, • chômage de l’un des emprunteurs, • décès de l’un des emprunteurs. Dans le cas d’un prêt révisable capé, il ne doit pas y avoir de pénalités en cas de remboursement anticipé. Cependant, il est nécessaire de vérifier la clause dans le contrat.
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    Permis de construire
Démarches administratives Vous devez obtenir : • le Certificat d’urbanisme Lors de la sélection d’un terrain, le certificat d’urbanisme indique si le terrain est constructible. Ce certificat est valide 1 an. • Le Permis de construire Lors de l’acquisition d’un terrain, vous devez demander un permis de construire avant de démarrer les travaux. Puis à partir de la date d’obtention du permis de construire, vous avez 2 ans pour démarrer les travaux. • La Déclaration d’achèvement des travaux à la mairie A la fin des travaux, il faut effectuer une déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie dans les 30 jours.
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    Pièces du dossier
1. Justificatif d'identité 2. Justificatif de revenus 3. Justificatif de charges de crédit 4. Justificatif du projet 5. Justificatif du capital
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    Plan Epargne Logement
Le Plan épargne logement permet de réaliser une épargne sans risque tout en garantissant un taux d’emprunt 4 à 10 ans plus tard. Le montant du prêt est fonction des intérêts perçus lors de la période d’épargne. C’est pourquoi lorsque vous ouvrez un PEL, il existe 3 éléments clef : • Le versement de départ lors de l’ouverture du PEL • Le montant des versements • La durée de vie du PEL Les sommes placées sur le PEL sont bloquées 4 ans • Si vous sortez des fonds du PEL durant les 3 premières années, vous perdez la prime d’Etat et le PEL peut de transformer en CEL. Ce qui limitera le montant de votre prêt. • Si vous retirez des fonds la 4ème année, la prime d’Etat est divisée par 2 mais vous gardez le droit au prêt obtenu par les intérêts des 3 premières années. Les versements obligatoires à effectuer sur votre PEL sont les suivants : • Versement lors de l’ouverture : 220 € minimum • Versements mensuels : 45 € minimum. La prime d’Etat est plafonnée à 1.525 €. Le total des sommes versées sur le P.E.L ne doit pas excéder 60.980 €. La durée du prêt obtenu varie de 2 à 15 ans. Lorsque le PEL atteint 4 ans, vous avez : • 1 an pour effectuer une demande de prêt, ou • 6 mois pour informer l’établissement que vous poursuivez. Lorsque le PEL atteint 10 ans, les versements sont arrêtés et les droits au prêt ne bougent plus. • Vous pouvez prendre votre temps pour effectuer une demande de prêt. Vous avez un taux garantit. • Dès lors que vous sortez des fonds de votre PEL, il vous reste 1 an pour pouvoir effectuer un prêt vous permettant de bénéficier de vos droits au prêt.
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    Plus-values
Lors de la cession d’un bien qui a été affecté à sa résidence principale, on peut être exonéré d’impôt sur les plus-values dans les 2 cas suivants : • Depuis l’acquisition du bien, il est occupé en tant que résidence principale de l’acquéreur. Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation de durée. • Si le bien n’a pas toujours été occupé en tant que résidence principale, il doit avoir été occupé en tant que tel pendant une période de 5 ans au moins, cette période ne doit pas nécessairement être continue.
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    Prêt 1% logement
Il s’agit d’un prêt complémentaire réglementé dont le taux est compris entre 0 et 2,5 %. Il peut servir d’apport personnel. Vous pouvez en faire la demande si vous êtes salarié non dirigeant dans une entreprise privée de plus de 10 salariés. Vous effectuez la demande auprès du Comité d’entreprise ou des Ressources Humaines de votre entreprise. L’entreprise verse pour sa part 0,45 % de sa masse salariale à un organisme agréé. L’employeur décide de l’accord ou du refus du prêt. S’il vous est refusé, vous pouvez alors effectuer votre demande auprès des organismes agréés : • Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) • Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Le montant du prêt est réglementé en fonction de votre zone géographique, de la taille de la famille, des compléments auxquels vous pouvez avoir droit et des majorations éventuelles. Se référer au Montant maximum accordé lors du prêt 1 % logement . Sa durée est de : • 1 à 20 ans lorsqu’il est attribué par un organisme • 5 à 20 ans lorsqu’il est attribué directement par l’employeur. Les frais de dossier sont inclus dans le taux du crédit. Les frais d’assurance sont inclus dans le taux du crédit. Les frais d’hypothèques sont sur le prêt principal. Le remboursement anticipé est possible moyennant les pénalités de remboursement qui représente au maximum 1 semestre d’intérêts sur capital restant dû plafonnées à 3 % du capital restant dû. Un remboursement anticipé peut être exigé si : • le bien est vendu, • le bien n’est plus votre résidence principale (sauf dérogation précisée ci-dessous)
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    Prêt à échéance progressive
Lorsque l’on a contracté plusieurs prêts pour l’acquisition de son bien ou que l’on a d’autres prêts antérieurs qui ne sont pas arrivés à échéance, on peut choisir un prêt à échéance progressive. En fonction des mensualités liés aux différents prêts, on définit dès la signature du contrat une évolution dans les mensualités. Les mensualités augmentent au fur et à mesure de l’extinction des autres crédits. C’est ce que l’on appelle le prêt lissé ou le prêt à palier. Avantage: • Optimiser ses mensualités. Inconvénient : • Augmenter la durée du prêt et ainsi créer un surcoût important pour son crédit.
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    Prêt à l'Accession Sociale
Il s’agit d’un prêt réglementé qui est garanti par l’Etat. Il peut financer jusqu’à 90 % de l’acquisition. C’est une forme de prêt conventionné. Son taux doit être inférieur de 0,6 points aux taux des prêts conventionnés. La durée minimum de ce prêt est de 10 ans et sa durée maximum de 25 ans. L’obtention de ce taux est soumis à plusieurs conditions et en particulier à condition de ressources. Son financement concerne toujours la résidence principale qui appartient à la catégorie suivante : • Construction • Achat du terrain • Logement neuf • Logement ancien de moins de 20 ans • Logement ancien de plus de 20 ans : Avec travaux représentant au moins 20% du coût total du projet Sans travaux sur justificatif d’un état des lieux de conformité du logement (toiture, électricité, …). Un expert à la charge de l’emprunteur effectue ce justificatif. • Frais d’agrandissement – agrandissement minimum de 14 m². • Travaux d’économie d’énergie. 2.2 Critères d’obtention • Les ressources de l’année n-1 sont limitées à un plafond, fonction du nombre de personnes du foyer et de la zone géographique. Se référer à Conditions de ressources pour le PAS • Un minimum de surface (en m²) est exigé en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Se référer à la Surface minimum pour le PAS . • L’acquisition doit concerner une habitation en résidence principale. L’emprunteur doit l’habiter durant 8 ans et au moins 8 mois par an. Les locations saisonnières de ce bien ne peuvent pas excéder 4 mois par an. (Dans certains cas particuliers comme une mutation professionnelle et sous certaine condition, il peut être possible de ne pas habiter cette acquisition 8 ans) • Les conditions d’obtention du PAS varient en fonction : Du statut familial Des revenus De la zone géographique Du type d’opération Du nombre de personnes à charge
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    Prêt à taux fixe
Le taux du crédit demeure le même pendant toute la durée de l’emprunt. Dans le cas où les taux montent vous êtes bénéficiaires. Dans le cas contraire, vous ne pouvez pas bénéficier de la baisse des taux mis à part par un rachat de crédit. Dans ce dernier cas attention aux pénalités. Elles sont en général de 3% du capital restant dû. C’est un point important à négocier avant la signature de l’offre de crédit. Dans le cas d’un crédit à taux fixe, les premières années vous remboursez essentiellement les intérêts puis la situation s’inverse peu à peu et dans les dernières années vous remboursez essentiellement le capital emprunté.
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    Prêt à taux fixe modulable
Il s’agit d’un prêt à taux fixe pendant lequel on peut faire évoluer ses mensualités en fonctions de ses capacités, de sa trésorerie, … Certains établissements vous ne permettront pas de moduler vos mensualités la première ou les 2 premières années. Après ce temps passé, la fréquence autorisée par l’établissement pour les modulations de vos mensualités est variable, elle doit être indiquée sur le contrat. Ce type de prêt est très intéressant car très souple mais il demande beaucoup de vigilance sur la gestion de son budget : • Si vous diminuez les mensualités, la durée du prêt augmentera et par conséquent le coût du prêt également • Bien entendu, en augmentant vos mensualités, la durée de votre prêt diminuera et par conséquent le coût de votre prêt également. Avant la signature du contrat, vous devez vérifier les points suivants : • Les variations autorisées sur les mensualités peuvent aller de 10 à 40% suivant les établissements • Il peut y avoir des frais à chaque changement de mensualités. • La fréquence autorisée pour le changement des mensualités varie d’un établissement à l’autre. En général, elle est d’un an, à la date anniversaire du contrat.
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    Prêt à taux variable
Les prêts à taux variables ont des taux plus intéressants initialement que le prêt à taux fixe. En revanche, le prêt évolue en fonction de l’évolution de l’indice sur lequel le taux est indexé. La variation du taux se répercute de l’une des 3 façons suivantes : • Les mensualités varient. Il s’agit de prêts à durée fixe et à échéance variable. • Les mensualités et la durée varient. Lorsque la mensualité est plafonnée, et que le plafond est atteint la hausse du taux se répercute alors sur la durée. Il s’agit de prêts à durée et échéances variables. • La durée varie. Dans ce cas, les mensualités peuvent varier mais seulement en fonction de l’indice de l’inflation. Si le taux monte, l’augmentation des intérêts sera répercutée sur la durée du prêt. Certains établissements peuvent plafonnés contractuellement la durée du prêt à 5 ans. Lors d’un prêt à taux variable, il n’y a pas de pénalité lors d’un remboursement anticipé. C’est une information à vérifier avant la signature du contrat. Certains établissements peuvent ajouter une clause ne permettant le remboursement anticipé que 2 à 5 ans après l’ouverture du prêt. La durée d’un prêt à taux variable ne doit pas être trop longue. Dans la plupart des établissements, elle est limitée à 15 ans. Le taux d’appel d’un prêt à taux variable peut être très bas et augmenter de façon plus significative après la première révision. Il est nécessaire de voir avec l’établissement proposant le prêt, l’indice sur lequel s’appuie le taux et la marge prise par l’établissement. Le prêt à taux variable peut offrir une première période de révision de 2 à 5 ans pendant laquelle le taux ne variera pas. Lors d’un prêt à taux variable, il doit être possible en cours de prêt de passer sur un taux fixe. C’est une information à vérifier dans le contrat ainsi que le coût qu’elle représente.
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    Prêt à taux variable capé
Il s’agit d’un prêt à taux variable dont le taux est plafonné à la hausse de 1 ou 2 %, très rarement 3 %. Ce taux offrant une plus grande garantie, le taux de départ est souvent plus élevé. • Avantage : Une prise de risque limitée. Dans le cas du prêt capé, il est possible de simuler le scénario d’une hausse des taux maximale et de connaître l’échéance et/ou la durée maximale du prêt.
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    Prêt à taux variable non capé
Le taux n’est pas plafonné. Il n’y a donc aucune garantie si ce n’est un taux d’appel plus intéressant à la souscription. • Conseil : Il s’agit d’un prêt à éviter absolument lorsque l’on n’est pas un financier averti. Il peut être intéressant uniquement dans le cas où l’on sait que l’on soldera le prêt dans une période très courte (1 an). Dans ce dernier cas, la prise de risque est très limitée et il permet de bénéficier du taux le plus bas du marché.
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    Prêt à taux zéro
Il s’agit d’un prêt règlementé. C’est une aide de l’Etat à l’acquisition. C’est un prêt qui se rembourse avec 0% d’intérêt et qui est contracté sans frais de dossier. En revanche, vous aurez en charge les assurances décès-invalidité et éventuellement chômage. Le prêt à taux zéro peut vous permettre de constituer votre apport personnel ou l’augmenter. Cependant, il est soumis à de strictes conditions : • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années • Conditions de ressources pour le prêt à taux zéro. Le montant du prêt à taux 0 est limité par un plafond. Vous ne verserez pas de frais de dossier pour le prêt à taux zéro. L’acquisition de la résidence principale doit porter sur : • Du Neuf • De l’ancien (plus de 20 ans) avec gros travaux • Du non habitable que vous transformerez en habitable. J La ville de Paris double le montant obtenu pour le prêt à taux zéro pour les acquéreurs qui habitent Paris depuis au moins 3 ans.
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    Prêt conventionné
Il s’agit d’un prêt réglementé qui est garantit pat l’Etat. Il peut financer jusqu’à 90 % de l’acquisition. Il correspond au prêt à l’accession sociale sans les conditions de ressources. Si les ressources sont inférieures aux plafonds PAS, vous accédez au PAS, sinon vous pouvez accéder au prêt conventionné. Il donne l’accès à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). L’APL est attribuée par la CAF en fonctions de vos ressources. La durée du prêt est de : • 10 à 25 ans pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien • 5 à 15 ans pour des travaux Le remboursement anticipé est accepté moyennant des pénalités de 1 semestre d’intérêts plafonné à 3 % sur le capital restant dû. La garantie est une hypothèque, 1er rang. En revanche, le PC permet d’obtenir de meilleures conditions tarifaires pour la mise en place de l’hypothèque. Les taux d’intérêt du PC sont plafonnés. Se référer aux taux d’intérêts maximum du prêt conventionné. L’obtention de ce prêt est soumis à plusieurs critères concernant le projet : critères de surface minimum de l’acquisition suivant la composition du foyer et le type de bien et critères de prix plafonnés au m² en fonction de la zone géographique. Se référer aux critères pour le prêt conventionné . Le projet doit obligatoirement porter sur sa résidence principale avec une entrée dans les lieux au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’acquisition. On doit y passer au moins 8 mois dans l’année. Cependant il existe des dérogations : • acquisition effectuée par une personne à l’étranger ou dans les DOM-TOM en vue de sa retraite. Il pourra louer le bien pour une période de 6 ans maximum. Dans ce cas le bien sera obligatoirement la résidence principale du loueur. L’acquéreur perd son droit à l’APL mais le locataire pourra en bénéficier. • Mutation professionnelle, familiale ou force majeure permettent de quitter cette résidence principale. • L’établissement prêteur peut accorder un prêt conventionné dans le but d’un investissement locatif. Les projets que vous pouvez financer avec ce prêt sont les suivants : • Construction. Pour une maison individuelle les travaux doivent être terminés dans un délai de 3 ans maximum • Achat du terrain : taille maximum 2.500 m² • Logement neuf • Logement ancien de moins de 20 ans • Logement ancien de plus de 20 ans : Avec travaux représentant au moins 20% du coût total du projet Sans travaux sur justificatif d’un état des lieux de conformité du logement (toiture, électricité, …). Un expert à la charge de l’emprunteur effectue ce justificatif. • Frais d’agrandissement – agrandissement minimum de 14 m². • Travaux d’économie d’énergie.
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    Prêt Epargne Logement
Le Plan épargne logement permet de réaliser une épargne sans risque tout en garantissant un taux d’emprunt 4 à 10 ans plus tard. Le montant du prêt est fonction des intérêts perçus lors de la période d’épargne. C’est pourquoi lorsque vous ouvrez un PEL, il existe 3 éléments clef : • Le versement de départ lors de l’ouverture du PEL • Le montant des versements • La durée de vie du PEL Les sommes placées sur le PEL sont bloquées 4 ans • Si vous sortez des fonds du PEL durant les 3 premières années, vous perdez la prime d’Etat et le PEL peut de transformer en CEL. Ce qui limitera le montant de votre prêt. • Si vous retirez des fonds la 4ème année, la prime d’Etat est divisée par 2 mais vous gardez le droit au prêt obtenu par les intérêts des 3 premières années. Les versements obligatoires à effectuer sur votre PEL sont les suivants : • Versement lors de l’ouverture : 220 € minimum • Versements mensuels : 45 € minimum. La prime d’Etat est plafonnée à 1.525 €. Le total des sommes versées sur le P.E.L ne doit pas excéder 60.980 €. La durée du prêt obtenu varie de 2 à 15 ans. Lorsque le PEL atteint 4 ans, vous avez : • 1 an pour effectuer une demande de prêt, ou • 6 mois pour informer l’établissement que vous poursuivez. Lorsque le PEL atteint 10 ans, les versements sont arrêtés et les droits au prêt ne bougent plus. • Vous pouvez prendre votre temps pour effectuer une demande de prêt. Vous avez un taux garantit. • Dès lors que vous sortez des fonds de votre PEL, il vous reste 1 an pour pouvoir effectuer un prêt vous permettant de bénéficier de vos droits au prêt.
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    Prêt IN FINE
Durant la période du prêt in fine, le capital emprunté est placé en épargne sur un contrat du type assurance-vie, … Ce capital est versé en un seul versement ou en plusieurs. Le capital placé produit des intérêts. Le capital placé ainsi que les intérêts produits permettront à l’échéance de rembourser en une seule fois le capital emprunté. En revanche les intérêts du prêt sont remboursés de façon mensuelle. Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Le prêt in fine dure entre 5 et 15 ans, idéalement 10 ans. Le taux obtenu est généralement plus intéressant que pour un prêt classique. En effet, l’établissement prêteur est en même l’établissement chez qui le client signe pour un produit d’épargne. En général l’apport personnel exigé est de 20 % du montant du bien.
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    Prêt jumelé adossé à un crédit long terme
Le prêt relais devient un prêt classique. Il est adossé au prêt nécessaire à l’acquisition du nouveau bien. Lors de la vente de l’ancien bien, on effectue un remboursement anticipé non pénalisé sur le crédit. • Avantages Les frais de dossier de la globalité sont plus faibles Les frais d’hypothèque sont plus faibles Les taux d’intérêt sont plus intéressants En remboursant ce prêt, on amortit le capital du prêt sur le bien acquis. • Inconvénient Les mensualités jusqu’à la revente de l’ancien bien sont plus importantes.
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    Prêt relais
Le prêt relais est un prêt permettant d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien bien. Sa durée maximale est de 2 ans et son montant est limité à 80 % du bien à vendre. Son taux est souvent plus élevé que pour un prêt classique. Vous avez à régler généralement des frais de dossier, d’assurance, d’hypothèque propres au nouveau bien. Souvent pour attribuer la valeur du bien à vendre, la banque impose une expertise. Ceci leur permet de juger de la cohérence du prix du bien à la vente. • Pour un prêt relais, il est recommandé d’être certain de la brièveté de l’opération, elle ne doit pas excéder 1 an. Sinon son coût de revient est excessif. • Lorsque vous changez de résidence principale du fait d’une mutation professionnelle le prêt 1 % logement est envisageable. Il peut servir de prêt relais à un taux extrêmement compétitif.
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    Prêt relais à différé d'amortissement partiel
L’emprunteur pendant la durée du prêt relais rembourse uniquement les intérêts et remboursera le capital lors de la vente du bien. • Avantages Les mensualités sont plus faibles Les taux sont souvent plus intéressants • Inconvénients Si un contre temps rend le crédit relais plus long que prévu initialement, le coût deviendra élevé. Durant toute la période du prêt relais, le capital ne fluctue pas, il n’y a donc aucun amortissement du capital.
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    Prêt relais à différé d'amortissement total
L’emprunteur rembourse le capital et les intérêts à l’issue du prêt relais, c’est-à-dire lors de la vente de l’ancien bien. • Avantage Très souple, aucune charge supplémentaire sur les mensualités • Inconvénients Le coût est très élevé C’est une formule à utiliser que si l’on est absolument certain de la date de vente de l’ancien bien.
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    Privilège de Prêteur de Deniers
Le Privilège de Prêteur de Deniers permet à la banque de se couvrir dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser son prêt. Le Privilège de Prêteur de Deniers donne le droit à la banque de rembourser sa créance sur la vente du bien. Le rang du Privilège de Prêteur de Deniers donne la préférence de remboursement aux créanciers. L’établissement prêteur prend la priorité la plus importante : rang 1. Le Privilège de Prêteur de Deniers est la garantie la plus forte que puisse prendre la banque. Cette garantie devance l’hypothèque.
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    Promesse synallagmatique de vente
Le compromis de vente est un avant contrat de vente. C’est à la fois une promesse d’achat de la part de l’acquéreur et une promesse de vente de la part du vendeur. Pour que le bon déroulement de la vente soit possible, il y a certaines conditions à réaliser, on les appelle conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées la vente ne peut pas avoir lieu. Il existe 3 conditions suspensives particulières : • Un délai pour l’obtention du certificat d’urbanise • Le droit de préemption de la ville • L’obtention du financement de l’acquéreur à un taux et pour une durée de mensualités à mentionner de préférence dans le compromis. Pour bénéficier des meilleurs taux de crédit immobilier sur le marché et obtenir des conseils personnalisés à votre projet, cliquez sur Demande de prêt . Le compromis de vente peut être signé sous seing privé. Il doit nécessairement être publié sous 10 jours. Il donne lieu au versement d’un acompte, dédit, arrhes ou indemnité d’immobilisation suivant ce qui a été mentionné dans le compromis. Si la vente n’est pas réalisée du fait de l’acquéreur tandis que les conditions suspensives sont levées, l’acompte reste au vendeur. La loi SRU accorde un délai de réflexion de 7 jours après la signature lorsqu’elle est réalisée sous seing privé.
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    Promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente lie le vendeur, sachant que l’acquéreur est lié à 3 conditions suspensives. Pour que le bon déroulement de la vente soit possible, il y a certaines conditions à réaliser, on les appelle conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées la vente ne peut pas avoir lieu. Il existe 3 conditions suspensives particulières : • Un délai pour l’obtention du certificat d’urbanise • Le droit de préemption de la ville • L’obtention du financement de l’acquéreur à un taux et pour une durée de mensualités à mentionner de préférence. Pour bénéficier des meilleurs taux de crédit immobilier sur le marché et obtenir des conseils personnalisés à votre projet, cliquez sur Demande de prêt . Le compromis de vente peut être signé sous seing privé. Il doit nécessairement être publié sous 10 jours. Il donne lieu au versement, par défaut il s’agit d’une indemnité d’immobilisation sauf si dans l’acte on mentionne qu’il s’agit d’arrhes, de dédit ou de clause pénale. Si la vente n’est pas réalisée du fait de l’acquéreur tandis que les conditions suspensives sont levées, l’acompte reste au vendeur. La loi SRU accorde un délai de réflexion de 7 jours après la signature lorsqu’elle est réalisée sous seing privé.
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    Promoteur
Le promoteur est une personne physique ou morale dont le métier est de suivre la bonne réalisation de programmes immobiliers, depuis les études préalables jusqu’à la livraison aux acquéreurs. Il est responsable de la construction d’immeubles ou d’ensembles destinés à la vente. Il a une obligation de réalisation d’un programme de construction à un prix fixé et il est responsable des opérations juridiques, administratives et financières.
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    Questionnaire de santé
Le questionnaire de santé sera remis au médecin expert de la compagnie d’assurance. Il est couvert par le secret médical. Il est généralement remis à l’assurance par l’intermédiaire de l’établissement prêteur mais vous pouvez demander à l’envoyer vous-même par la poste si vous souhaitez être certain de la confidentialité du formulaire. Vous devez être vigilant sur l’exactitude de vos déclarations. Toute fausse déclaration peut annuler le contrat d’assurance le jour où vous en auriez besoin.
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    Rachat de crédit
Il est possible de faire évoluer son prêt du fait de changements de contexte financier personnel ou parce que les taux du marché sont plus faibles. Dans ce cas, il existe 2 possibilités : • Négocier avec la banque qui détient le crédit en cours. • Faire racheter son crédit par un autre établissement.
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    Résidence secondaire
Les conditions de crédits sont identiques mais certains prêts sont interdits : le prêt 1% logement, le prêt 0%, le prêt conventionné. Le PEL reste envisageable uniquement si vous achetez du neuf.
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    Restauration d'immeuble
La loi Malraux, mise en place le 04/08/1962 facilite la restauration d’immeubles et en particulier la restauration de biens anciens classés. Depuis le 01/01/1995, l’immeuble doit appartenir à une ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou à une zone sauvegardée et les travaux doivent être DUP – Déclarés d’Utilité Publique. ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager DUP : Déclarés d'Utilité Publique La loi Malraux permet de déduire du revenu global les travaux du type démolition, reconstruction de toiture, de murs, transformation de l’immeuble en logement, … Les déductions des revenus sont plafonnées à 10.700 € pour les travaux effectués avant l’autorisation de travaux et à 100% du montant des dépenses pour les travaux effectués après autorisation. Si le déficit foncier est supérieur au revenu global, le déficit peut être reporter sur 5 ans. Il est obligatoire de louer en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pour une période minimale de 6 ans. Il est possible après ces 6 ans d’enchaîner sur le dispositif de la loi Besson.
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    Revenus
Lorsque vous déterminez vos revenus, vous devez prendre en compte : • Vos revenus salariés • Vos revenus mobiliers (titres, actions, sicav, obligations, …) • Vos revenus fonciers • Vos revenus sociaux (C.A.F., … * Les Assedic ne sont pas pris en compte) • Rentes et Pensions • … Votre ancienneté chez l’employeur est très importante pour l’établissement prêteur. Un contrat en CDD ou à l’essai sera très défavorable tandis qu’une ancienneté supérieure à 1 an sera très favorable.
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    S.C.I. - Société Civile Immobilière
Il est également possible d’acquérir le bien sous forme de SCI. Les propriétaires sont actionnaires de la société de façon proportionnelle à leur apport initial. Les inconvénients sont : • En cas de revente de sa résidence principale déclarée en S.C.I., on perd l’exonération fiscale sur les plus-values. • Dans le cadre d’une S.C.I., il n’y a pas de droit au prêt à taux zéro. • Dans le cadre d’une S.C.I., il n’y a pas de droit au P.E.L.. • Dans le cadre d’une S.C.I., il n’y a pas de droit à réduction d’impôts pour travaux.
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    Séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens, les biens comme les dettes appartiennent en propre à l’un des 2 conjoints ou dans des proportions définies. Un des 2 conjoints peut emprunter seul et contracter le crédit seul s’il a les revenus suffisants. Si les 2 époux empruntent, le bien est le plus souvent en indivision et chacun à la part qui correspond à l’apport personnel.
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    Surendettement
La loi Niertz du 31 décembre 1989 réformée en 1995 et 1998 légifère sur le surendettement des particuliers afin de : • prévenir, • mettre au point des procédures en cas de surendettement telles que l’allongement de la durée du crédit, la réduction des taux d’intérêts, … • responsabiliser les établissements prêteurs et les emprunteurs. Une modification est en cours avec le projet de loi de Jean-Louis Borloo sur la « faillite civile ». La faillite civile pourra être prononcée par la justice ce qui permettra d’annuler toutes les dettes du débiteur.
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    T.E.G.
Pour déterminer le T.E.G., on part du taux de base auquel on ajoute tous les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, assurances et obligations, commissions, …). Le T.E.G. permet de comparer différentes offres de crédit et de connaître le coût réel du crédit. Le T.E.G. doit obligatoirement être mentionné dans l’offre du prêt.
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    T4M
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    Tableau d'amortissement
Le Tableau d'amortissement est déterminé à partir de : Revenus mensuels Charges mensuelles de crédits Durée Taux d'intérêt Taux d'assurance Le Tableau d'amortissement vous permet de connaître : Mensualités Montant emprunté Coût du crédit
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    Taux d'usure
Un prêt est dit usuraire si le Taux Effectif Global dépasse le taux d’usure. Le taux d’usure est déterminer à l’aide du taux moyen effectif global pratiqué lors du dernier trimestre auquel on ajoute un tiers de sa valeur. Ces taux sont publiés au journal officiel.
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    Taux des emprunts d'Etat long terme
Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligataire. Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor. Les banques pour déterminer ce taux peuvent également se baser sur : • les taux des emprunts d’Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l’Etat) • et TME (Taux des emprunts d’Etat long terme).
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    Taux des emprunts garantis par l'Etat
Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligataire. Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor. Les banques pour déterminer ce taux peuvent également se baser sur : • les taux des emprunts d’Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l’Etat) • et TME (Taux des emprunts d’Etat long terme).
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    Taux Effectif Global
Pour déterminer le T.E.G., on part du taux de base auquel on ajoute tous les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, assurances et obligations, commissions, …). Le T.E.G. permet de comparer différentes offres de crédit et de connaître le coût réel du crédit. Le T.E.G. doit obligatoirement être mentionné dans l’offre du prêt.
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    Taux fixe
Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligataire. Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor. Les banques pour déterminer ce taux peuvent également se baser sur : • les taux des emprunts d’Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l’Etat) • et TME (Taux des emprunts d’Etat long terme).
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    Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    Taux révisable
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    Taux variable
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    Taxes
Ce sont des taxes dont le montant est 4,89 % du montant du bien dont : • 3,6 % de droit pour le département • 1,2 % de taxe additionnelle pour la commune • 0,09 % de frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat.
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    Terrain
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    Tibeur
TIBEUR : Taux InterBancaire Européen, taux pratiqué sur le marché européen pour les créances de première catégorie
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    Tibeur 12 mois
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    Tibeur 3 mois
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
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    TME
Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligataire. Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor. Les banques pour déterminer ce taux peuvent également se baser sur : • les taux des emprunts d’Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l’Etat) • et TME (Taux des emprunts d’Etat long terme).
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    TMO
Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligataire. Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor. Les banques pour déterminer ce taux peuvent également se baser sur : • les taux des emprunts d’Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l’Etat) • et TME (Taux des emprunts d’Etat long terme).
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    Tontine
Lors du décès de l’une des 2 personnes du couple, la tontine permet au survivant de devenir l’unique propriétaire.
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    Transfert de crédit
Le transfert de crédit se présente essentiellement lorsque l’on achète un nouveau bien alors que l’on est déjà propriétaire. On effectue cet achat dans l’attente de revendre l’ancien bien. Dans ce cas, les banques ont prévu des crédits relais. Leur montant est habituellement limité à 80% de la valeur du bien à vendre. Les taux de ce crédit relais sont fixes, dans le temps il est limité à 2 ans. Le remboursement est mensuel ou est réalisé lors de la vente du bien antérieur. L’avantage est de conserver son crédit tel qu’il avait été négocié. Il est également possible de prendre un nouveau crédit. L’avantage est de commencer à rembourser réellement le nouveau bien et d’avoir plus de temps pour vendre mieux l’ancien bien. Il faut inclure la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité. Pour connaître les taux et les mensualités que nous pouvons obtenir pour vous, pour recevoir du conseil sur votre projet, cliquez sur demande de prêt.
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    Travaux
Avec les travaux, vous valorisez votre bien. Pour un bien dont l’ancienneté est supérieure ou égale à 2 ans, vous bénéficiez : • De la TVA sur les travaux à 5.5 % • D’un crédit impôt de 15% sur les achats importants. Ce crédit est plafonné à : 3049 € pour une personne seule, 6098 € pour un couple majoration de 305 € pour la 1ère personne à charge majoration de 381 € pour la 2ème personne à charge majoration de 475 € par personne à charge à partir de la 3ème personne à charge
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    V.E.F.A.
Conditions et déductions spécifiques à l’acquisition d’un logement neuf en vue de sa location en tant que résidence principale : • Durée minimum de location : 9 ans • Déduction des revenus fonciers de 65% du montant de l’investissement sur 15 ans, soit : 8 % par an les 5 premières années 2,5 % par an les 10 années suivantes • Si les déductions liées à l’amortissement déductible et aux charges sont supérieures aux revenus fonciers on peut les déduire du revenu global dans la limite de 10.700 € par an. Les déficits sont reportables sur 10 ans. • Pour les logements acquis à partir du 09/10/2002, le locataire peut être un ascendant ou descendant mais ne doit pas appartenir au même foyer fiscal. Après 3 ans de location dans le cadre de la loi Robien, on peut louer à un membre de son foyer fiscal mais l’avantage fiscal cesse.

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